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Loi Elan
Mise en conformité des règlements de
copropriété
Articles 206 II et 209 II de la loi ELAN
Que dit la loi ?
La Loi Elan promulguée le 23 novembre 2018 impose aux syndicats de procéder à la mise en conformité des règlements de copropriété avant le 23 novembre 2021.
Cette obligation concerne les trois cas suivants (outre celui, marginal en pratique, des lots transitoires) :
1
Parties communes spéciales non mentionnées expressément
dans le règlement
L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Or, certains règlements comportent des grilles de charges spéciales pour certaines dépenses (cages d’escaliers, WC communs à usage restreint à certains lots …) sans que les parties communes spéciales correspondantes n’aient été définies expressément par le rédacteur.
ENJEUX
Existence des parties communes spéciales.
A défaut de mention expresse et sans régularisation, les parties communes spéciales seront réputées
inexistantes le 23 novembre 2021 en sorte que (i) il ne sera plus possible de répartir les dépenses en
charges spéciales (tous les lots devront participer à la dépense « particulière ») et (ii) aucune
spécialisation des votes ne sera plus possible (l’intervention sur un ouvrage propre à un bâtiment devra être décidée par tous les copropriétaires).
2
Absence de charges spéciales correspondant aux parties
communes spéciales mentionnées
Selon le nouvel article 6-2 de la loi de 1965, « la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ».
L’existence de parties communes spéciales sans la mention des charges afférentes impose donc une régularisation.
ENJEUX
Se prémunir d’une contestation des charges spéciales appliquées par le syndic voire d’une remise en cause des parties communes spéciales elles-mêmes.
3
Droits de jouissance privatifs non mentionnés expressément
dans le règlement
En application du nouvel article 6-4, « l’existence de parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Il est pourtant fréquent que des droits de jouissance privatifs affectés à certains lots (sur des jardins, balcons, terrasses,...) soient uniquement mentionnés par exemple dans l’état descriptif de division (qui n’a pas de valeur contractuelle) sans apparaître dans le règlement de copropriété, ou alors de manière imprécise.
ENJEUX
Existence du droit de jouissance exclusif.
A défaut de mise en conformité d’ici au 23 novembre 2021, ce droit sera réputé inexistant, générant
potentiellement une nette dépréciation de la valeur du lot concerné et provoquant un risque
indemnitaire pour le syndicat qui ne procéderait pas à la mise en conformité requise.
Comment faire ?
La loi Elan fait obligation aux syndics, de soumettre la question de la mise en conformité des règlements de copropriété à l’ordre du jour des assemblées générales (« le syndic inscrit » : art. 206 et 209 de la loi) et aux Syndicats, de se prononcer, ensuite, sur ces mises en conformité.
