Alerte à destination des Syndics : La vérification assurantielle lors de la reprise d’immeuble

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixe une obligation d’assurance des copropriétaires individuellement, mais aussi du Syndicat des copropriétaires, lequel est « tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». A cette fin, l’article 18 charge le Syndic « de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ». En cas de sinistre, le Syndic peut donc voir sa responsabilité engagée pour défaut d’assurance (Cass. Civ. 3 ème , 23 novembre 2017, n°16-22.053). Mais la Cour d’appel de Paris vient très récemment de franchir un cap en jugeant que le Syndic nouvellement désigné devait vérifier la suffisance de la police souscrite par son prédécesseur :

« En l’espèce, il est constant que l’assurance de l’immeuble a été souscrite le 5 novembre 2001 pour une surface inexacte et insuffisante, de sorte que l’assureur du syndicat, se prévalant de l’article L.113-9 du code des assurances, a appliqué un abattement sur l’indemnité devant revenir à ce dernier ; La société Fontenoy Immobilier Val d’Europe maintient devant la cour qu’elle est totalement étrangère à cette erreur puisque le contrat a été souscrit par son prédécesseur, le cabinet ARCA ; S’il résulte des pièces produites que le premier souscripteur de l’assurance était la société ARCA et que le contrat a été modifié à la fin 2011 pour être mis au nom du cabinet Fontenoy Immobilier, il apparaît que les surfaces déclarées initialement soit 300 m², ont été conservées (…) ; Or, il appartenait au syndic de s’assurer que le contrat d’assurance souscrit par son prédécesseur était bien conforme aux réalités de l’immeuble, ce qu’il n’a pas fait ; Comme l’a dit le tribunal, si le cabinet ARCA, qui n’est pas en la cause, a commis une faute en omettant de déclarer la superficie utile à la compagnie d’assurance, il n’en demeure pas moins que la faute de la société Fontenoy Immobilier Val d’Europe reste entière ; En effet dès lors qu’elle prenait ses fonctions de syndic, cette société devait s’assurer que toutes les obligations requises de la part d’un syndic avaient été respectées, et parmi elles l’obligation d’assurer la copropriété de façon utile ; La société Fontenoy Immobilier Val d’Europe ne peut donc s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la faute du cabinet ARCA, la faute de ce dernier ne l’exonérant pas de sa propre faute ; Le syndic, la société Fontenoy Immobilier Val d’Europe, a bien commis une faute, le jugement du 2 août 2017 sera confirmé sur ce point » (CA Paris, 5 avril 2023, n°19/12525).

Les causes de responsabilité du Syndic ne cessent de s’étendre et appellent donc à la plus grande vigilance (voir en ce sens, notre note d’actualité, p.14 et p.27 s.). Au regard de cette décision, la reprise d’immeuble est, sur ce point, un moment crucial.