Ravalement avec ITE : le droit de surplomb et rien d'autre !

Alerte à destination des syndics

« L’objectif de rénovation des logements nécessite de favoriser l’isolation des bâtiments par l’extérieur. Or cette dernière est rendue très difficile pour les bâtiments construits en limite de propriété car dépendante d’un accord entre les propriétaires des deux fonds, permettant l’empiétement ou le surplomb sur la propriété voisine ».

C’est en ces termes que la Commission spéciale de l’Assemblée Nationale a introduit dans le projet de Loi portant lutte contre le dérèglement climatique – loi finalement adoptée le 25 août 2021 – ce qui deviendra l’actuel article L. 113-5-1 du Code de la construction. L’objectif est simple : faciliter la réalisation de ravalements avec isolation thermique extérieure (ITE) en levant l’obstacle d’un débord sur le fonds voisin. Objectif d’autant plus louable qu’un décret du 30 mai 2016 a imposé la mise en œuvre d’une isolation thermique sur les parois extérieures à l’occasion de travaux importants de ravalement (ou de réfection de toiture), sauf impossibilité justifiée (actuels articles R. 173-3 à 7 du Code de la Construction). Depuis, un décret du 23 juin 2022 a complété – et complexifié – substantiellement le régime de l’article L.113-5-1 CCH en fixant un certain nombre de pièces et d’actes à joindre à la demande formellement adressée au voisin (voir notamment art. R. 113-19 CCH). Outre les pièces techiques (descriptifs, plans, justificatifs démontrant l’absence de solution alternative à l’isolation extérieure), doivent être annexés un projet d’acte authentique fixant la servitude de surplomb et un projet – distinct – de convention concernant l’exécution des travaux, doublés de deux propositions indemnitaires (l’une en contrepartie de la servitude, l’autre en dédommagement des troubles générés par l’intervention). C’est dire que le dispositif requiert une expertise assurée et une préparation solide du dossier. Or une décision très récente de la Cour d’appel de Versailles a considéré qu’en matière d’ITE, seul le régime de l’article L. 111-5-1 CCH pouvait être mis en œuvre pour accéder au fonds voisin, à l’exclusion d’une servitude classique de « tour d’échelle » :

« Le premier juge indique dans sa décision que Mme [Y] a bénéficié d’une convention de subventionnement pour engager des travaux de rénovation énergétique et que les travaux envisagés ’consistent en une isolation extérieure de 12 cm soit en deçà des limites fixées par l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation invoqué par M. [D]'. La demande de Mme [Y] s’inscrit donc nécessairement dans le cadre de l’article susmentionné qui prévoit des conditions spécifiques, l’isolation qu’elle souhaite mettre en oeuvre ayant vocation à empiéter sur le fonds voisin, ce qu’elle ne contestait pas devant le premier juge. Dès lors, ses prétentions ne pouvaient être fondées sur les règles habituelles d’exercice d’une servitude de tour d’échelle » (CA Versailles, 22 juin 2023, n°22/06869).

Cette décision est de la première importance. Dès lors que le refus du voisin ne peut être surmonté qu’en mobilisant les articles L.113-5-1 et R. 113- 19 s. du Code de la construction, il sera nécessaire de disposer au plus vite des pièces requises pour pouvoir engager les démarches et faire courir le délai de 6 mois accordé au voisin pour faire part de sa position, et saisir le Juge en cas de refus (art. R. 113-21). L’impréparation du dossier en amont retardera donc d’autant l’engagement des démarches et, in fine, le démarrage des travaux. Ce qui peut être lourd de conséquences sur un plan financier. Outre une augmentation des devis, on sait en effet que, sous réserve des résultats obtenus en matière d’économies d’énergie, les travaux d’ITE peuvent faire l’objet de subventions significatives, lesquelles sont toutefois conditionnées à l’exécution des travaux dans un délai de trois ans. Il est donc impératif d’appréhender au plus tôt la problématique du surplomb sur les fonds voisins affectés par le ravalement. Le Cabinet ALTEVA AVOCATS, qui a déjà mené à termes plusieurs dossiers en partenariat avec géomètres, notaires et Huissier, a développé une solide expertise et est en mesure de vous accompagner pour sécuriser l’opération.