Alerte à destination des Syndics : L’application fautive d’une grille erronée

Parmi les missions du Syndic, figure en première position, selon l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, celle « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ».

Il est par ailleurs constant que toute faute du Syndic est de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard des copropriétaires, en application de l’article 1240 du Code civil.

En l’occurrence, un copropriétaire reprochait au Syndic d’appliquer une clef de répartition de tantièmes erronée ; l’arrêt d’appel révèle d’ailleurs que cela avait déjà conduit à l’annulation de six assemblées générales…

En défense, le Syndic faisait valoir qu’il héritait de cette situation, la copropriété en question ne disposant d’aucun règlement de copropriété mais uniquement d’un état descriptif de division n’attribuant aux lots aucune part chiffrée de tantièmes puisqu’il se bornait à indiquer qu'« à chaque lot est attachée la quote part de propriété du sol telle que cette quote part peut être déterminée en vertu de la loi et des usages ».

Il semble par ailleurs que les copropriétaires ne parvenaient pas à se mettre d’accord, puisqu’un Expert judiciaire avait été désigné sur requête du Syndicat afin de dresser un état des lots et tantièmes.

Face à cette situation, la Cour d’appel avait fait preuve de clémence et considéré qu’« ainsi, il ne peut être reproché [au syndic] d’avoir appliqué une clef de répartition inexacte alors que la situation était manifestement liée à l’impossibilité pour les copropriétaires de parvenir à définir cette clef de répartition et de transmettre au syndic les éléments de nature à lui permettre de soumettre un projet de répartition aux copropriétaires » (CA Aix-en-Provence, 14 septembre 2023, n°20/01135).

Tel n’est pas l’avis de la Cour de cassation, qui censure cette décision au motif que les raisons retenues par la Cour d’appel pour écarter la responsabilité du Syndic n’étaient constitutive ni d’un cas de force majeure, ni du fait d’un tiers, ni d’une faute de la victime, seuls évènements de nature à exonérer le Syndic de sa responsabilité (Cass. Civ. 3^ème, 6 novembre 2025, n°23-22.423).

Cette décision est à rapprocher d’une autre, rendue le même jour, jugeant qu’un modificatif au règlement de copropriété attribuant des tantièmes à un lot jusqu’alors dépourvu, devait être approuvé à l’unanimité (Cass. Civ. 3^ème, 6 novembre 2025, n°23-21.465).

Le Syndic aura donc tout intérêt à faire preuve de vigilance lors de la reprise d’un immeuble, afin de déceler au plus vite ces situations et limiter ainsi sa période de responsabilité en prenant sans délai les mesures qui s’imposent.

En pratique, de nombreux Syndics font d’ailleurs appel à des prestataires spécialisés (notamment : www.actes.immo) afin de lever immédiatement les actes publiés et faire vérifier les clefs appliquées.