Charges spéciales et clause illégale

La décision présentement commentée semble ouvrir une brèche dans le principe, aussi ancien que constant, faisant obligation au Syndic d’appliquer le règlement de copropriété, même illégal, tant que le Tribunal (ou l’Assemblée Générale) n’a pas statué en ce sens (TJ Marseille, 2 avril 2026, n°24/10555).

On sait en effet que le Syndic, « chargé… d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété » (art. 18 I, 1^er alinéa de la loi du 10 juillet 1965), n’a pas à se faire juge de la légalité de ses clauses.

Il doit donc les appliquer, y compris celles qui sont manifestement illicites, tant qu'elles n'ont pas été déclarées "non écrites" par une décision de justice (Cass. Civ. 3^ème, 21 juin 2006, n°05-13.607 ; Cass. Civ. 3^ème, 4 juillet 2007, n°06-15.599 ; Cass. Civ. 3^ème, 28 avril 2011, n°10-14.298 ; Cass. Civ. 3^ème, 9 mai 2012, n°11-13.201 ; Cass. Civ. 3^ème, 9 juillet 2020, n°19-12.599), ou par l’Assemblée Générale (Cass. Civ. 3^ème, 10 septembre 2020, n°19-17.045).

Du reste, une telle décision n’aurait d’effet que pour l’avenir, la clause litigieuse étant, jusqu’alors, pleinement exécutoire (Cass. Civ. 3^ème, 3 juillet 1996, n°94-17.001 ; Cass. Civ. 3^ème, 10 juillet 2013, n°12-14569 ; Cass. Civ. 3^ème, 21 janvier 2014, n°12-26689 ; art. 43 de la loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, une résolution d’Assemblée Générale avait néanmoins décider d’imputer des dépenses de ravalement de façade en charges générales – en incluant donc les lots du rez-de-chaussée – nonobstant une clause du règlement qui dispensait lesdits lots de toute participation « aux frais de ravalement de façade ».

L’illégalité d’une telle clause n’était, certes, guère douteuse.

Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, la jurisprudence avait déjà annulé une clause du règlement excluant les lots du rez-de-chaussée de tout participation aux dépenses de ravalement, considérant « qu’une spécialisation horizontale des parties communes de la façade ne peut en outre se concevoir […] dès lors que le ravalement du rez-de-chaussée ne peut être effectué indépendamment du ravalement du reste de l’immeuble et que chacun de ces lots, quelle que soit sa situation dans l’immeuble, bénéficie de l’amélioration esthétique du ravalement de l’ensemble de la façade, qui valorise l’immeuble en général » (TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 31 janv. 2013, n°06/03259).

Surtout, une telle spécialisation des charges impliquerait, pour être légale, que la façade soit préalablement érigée en partie commune spéciale par le règlement, étant acquis qu’il ne peut y avoir de charges spéciales sans parties communes spéciales correspondantes (Cass. Civ. 3^ème, 4 juillet 2006, n°05-11.058 ; Cass Civ. 3^ème, 19 novembre 2015, n°14 25510 ; CA Paris, 6 janvier 2016, n°12-7038 ; CA Bordeaux, 1^er avril 2021, n°17/06772).

La loi ELAN, à travers le nouvel article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, a consacré ce principe.

Par conséquent, dès lors que la façade est classée par le règlement parmi les parties communes générales, tous les copropriétaires (qui en sont ainsi propriétaires indivis via leurs tantièmes) doivent participer.

Etant rappelé que la qualification de partie commune spéciale doit faire l’objet d’une « mention expresse dans le règlement de copropriété » (art. 6-4 de la loi du 10 juillet 1965).

De ces principes, le Tribunal Judiciaire de Marseille déduit donc, à juste titre, que :

« en l’absence d’autre partie commune spéciale expressément mentionnée dans le règlement de copropriété, il ne peut être institué de charges spéciales qui s’appliqueraient aux seuls copropriétaires des appartements à l’exclusion des copropriétaires des locaux commerciaux, dès lors que ces charges ne correspondent à aucune partie commune qui serait mentionnée dans le règlement comme étant spéciale à ces derniers pour n’être affectées qu’à leur usage ou à leur utilité.

Les façades de l’immeuble ne sont en particulier pas mentionnées comme telles, l’article 6 du règlement de copropriété indiquant au contraire que les gros murs de façade sur rue et sur cour sont des parties communes à tous les copropriétaires. Les façades présentent en outre de toute évidence une utilité pour l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux des locaux commerciaux, dès lors qu’elles constituent des éléments de gros-œuvre de la construction, assurant sa solidité, son clos et son couvert ».

De façon parfaitement fondée, le Tribunal constate ainsi l’illégalité de la clause excluant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de toute participation aux dépenses de ravalement.

Mais la Juridiction va plus loin : elle valide la résolution de l’Assemblée Générale alors même que, à date, cette clause était toujours applicable :

« Le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande visant à ce que ces dispositions soient réputées non-écrites, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Il lui appartiendra de faire modifier le règlement de copropriété pour le rendre conforme à la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale du 17 novembre 2017 dès lors que celle-ci a considéré, à juste titre, que les charges de ravalement des façades ne constituaient pas une charge commune spéciale aux copropriétaires des appartements mais une charge commune générale à tous les copropriétaires, conformément à la loi.

La société HOSMIN sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°16 ».

Le Tribunal, invitant le Syndicat à faire modifier le règlement sur ce point (le Syndicat ne lui ayant pas demandé de réputer la clause non-écrite dans sa décision), reconnaît donc que cette clause était toujours effective à la date de l’Assemblée Générale.

Mais il considère que l’Assemblée pouvait ne pas en tenir compte, alors même qu’aucune décision de Justice n’avait encore été rendue.

Au-delà, le Tribunal admet – implicitement mais nécessairement – que l’illégalité de la clause est rétroactive, puisqu’il valide la répartition du ravalement votée en charges générales.

Il serait surprenant qu’une telle décision soit confirmée en appel, et plus encore en cassation, sauf au prix d’un revirement de jurisprudence qui, incidemment, ouvrirait la voie à une responsabilité accrue des Syndics, auxquels il pourrait alors être reproché d’avoir appliqué un règlement illégal…